Valutare un hotel significa guardare insieme alla gestione e all’immobile. Gli indicatori usati dagli investitori (RevPAR, GOP, EBITDA, valore per camera, tasso di capitalizzazione) e come si combinano in una valutazione.
Il proprietario di un hotel che chiede quanto vale il suo asset riceve spesso risposte molto diverse, a seconda che lo chieda a un agente immobiliare, a un gestore alberghiero o a un fondo. Tutti hanno in parte ragione, perché guardano indicatori diversi. Capire questi indicatori è il primo passo per negoziare bene.
Gli indicatori della gestione
- Tasso di occupazione: la percentuale di camere vendute sul totale disponibile.
- ADR (average daily rate): il prezzo medio per camera venduta.
- RevPAR (revenue per available room): i ricavi camere per camera disponibile. Combina occupazione e prezzo in un solo indicatore ed è il modo più usato per confrontare gli hotel.
- GOP (gross operating profit): il risultato operativo prima dei costi legati alla proprietà, come canoni, assicurazione dell’immobile e commissioni di gestione.
- EBITDA: il risultato dopo questi costi, che interessa a chi compra la gestione.
Due hotel con lo stesso RevPAR possono avere EBITDA molto diversi, a seconda del peso della ristorazione, del costo del personale e della struttura. Per questo gli acquirenti chiedono i conti per reparto.
La logica dell’investitore immobiliare: il tasso di capitalizzazione
Un investitore che compra l’immobile guarda al reddito netto che genera (l’EBITDA della gestione dopo un accantonamento per manutenzione e sostituzione degli impianti, oppure il canone pagato da un gestore) e lo divide per il rendimento che richiede. Questo tasso è il cap rate, o tasso di capitalizzazione.
Un esempio illustrativo: un hotel che genera un reddito netto di un milione di euro, valutato a un tasso di capitalizzazione del sette per cento, vale circa quattordici milioni. Allo stesso tasso, ogni centomila euro di reddito in più aggiungono circa un milione e quattrocentomila euro di valore. Il tasso richiesto varia con la posizione, il segmento, la qualità del gestore e il momento di mercato, e piccole variazioni spostano molto il valore.
Il riferimento rapido: il valore per camera
Molti investitori confrontano le transazioni in base al prezzo per camera. È utile per inquadrare, ma può ingannare: un hotel con camere piccole e ampie aree comuni, o con un ristorante di richiamo, non si confronta bene con uno a camere grandi e servizi minimi.
I fattori che pesano di più sul prezzo
- Posizione e accessibilità. L’unico fattore che non si può cambiare.
- Stato dell’immobile. Gli investimenti arretrati vengono scontati, quasi sempre con margine.
- Andamento dei risultati. Tre anni di crescita valgono più di un anno eccezionale.
- Contratti con gestori o brand. Possono aggiungere valore o limitare i possibili acquirenti.
- Autorizzazioni e classificazione. Le irregolarità ritardano o bloccano la vendita.
- Potenziale inespresso. Camere da aggiungere, spazi sottoutilizzati, revenue management poco sviluppato: l’acquirente paga parte di questo potenziale se gli viene dimostrato.
Combinare i metodi
Una valutazione seria incrocia la capitalizzazione del reddito, il multiplo dell’EBITDA per chi compra la gestione, il valore per camera in transazioni comparabili e, in alcuni casi, il costo di ricostruzione. Quando i metodi convergono, il valore è difendibile. Quando divergono, la spiegazione indica la strada per aumentarlo.
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Domande frequenti
Cos’è il RevPAR?
I ricavi camere divisi per il numero di camere disponibili nel periodo. Equivale al tasso di occupazione moltiplicato per il prezzo medio.
Un hotel vale di più con o senza gestore?
Dipende dall’acquirente. Gli investitori immobiliari preferiscono un contratto con un gestore solido; i gestori preferiscono comprare l’hotel libero per imporre il proprio brand.
Qual è il tasso di capitalizzazione giusto?
Non ce n’è uno solo. Varia con la città, il segmento, lo stato dell’asset e il momento di mercato, e va verificato con transazioni comparabili recenti.
