Molte aziende hanno una parte importante del loro valore immobilizzata negli edifici in cui lavorano. Vendere l’immobile a un investitore e riprenderlo in locazione libera capitale senza cambiare nulla nell’operatività. Quando ha senso, e quanto costa.
Uno stabilimento, un magazzino, un hotel, una catena di negozi: molte aziende di medie dimensioni sono proprietarie degli immobili in cui operano. Per anni questo è stato visto come segno di solidità. Ma significa anche che una parte significativa del capitale aziendale è immobilizzata nel mattone invece di finanziare la crescita del business. Il sale and leaseback è un modo per liberare quel capitale.
Come funziona
L’azienda vende l’immobile a un investitore e, nello stesso atto, firma con lui un contratto di locazione a lungo termine. L’operatività prosegue esattamente come prima: stesso edificio, stessi dipendenti, stessi clienti. Ciò che cambia è che l’azienda incassa il valore dell’immobile e comincia a pagare un canone.
A cosa serve il capitale liberato
- Finanziare la crescita: nuove sedi, impianti, acquisizioni.
- Ridurre debito bancario più caro o più vincolante.
- Preparare l’azienda a una vendita, separando l’attività operativa dall’immobiliare.
- Permettere ai soci di realizzare valore senza vendere l’azienda.
Perché interessa agli investitori
Per un investitore immobiliare, un sale and leaseback con un’azienda solida offre qualcosa di prezioso: un reddito stabile, con un inquilino impegnato per molti anni, in un immobile che conosce e di cui ha bisogno. Più solida è l’azienda e più essenziale è l’immobile per la sua attività, migliori sono le condizioni che può negoziare.
Cosa si negozia
- Prezzo di vendita e canone. Sono direttamente legati: un prezzo più alto implica in genere un canone più alto. L’equilibrio giusto dipende dalla capacità dell’azienda di pagare il canone negli anni difficili.
- Durata della locazione. Durate lunghe danno sicurezza all’azienda e valore all’investitore.
- Aggiornamento del canone, di solito indicizzato all’inflazione, con o senza limiti.
- Chi paga cosa: manutenzione, lavori strutturali, assicurazioni, imposte sull’immobile.
- Opzioni di riacquisto o di rinnovo alla scadenza.
- Diritti in caso di vendita dell’azienda: il contratto deve permettere a un futuro acquirente di mantenere la locazione.
I rischi
- Il canone è un costo fisso che l’azienda deve pagare anche negli anni difficili. Un canone troppo alto può indebolirla.
- L’azienda rinuncia alla rivalutazione futura dell’immobile. Se l’immobile si rivaluta molto, il guadagno va all’investitore.
- Minore flessibilità per modificare o ampliare l’edificio senza l’accordo del proprietario.
- Effetti contabili e fiscali da analizzare prima dell’operazione.
Quando ha senso
Il sale and leaseback funziona bene quando l’azienda ha un uso del capitale più produttivo del rendimento implicito dell’essere proprietaria dell’immobile; quando l’immobile è essenziale e di qualità, il che garantisce buone condizioni; e quando l’azienda ha risultati stabili che coprono il canone con ampio margine. Nell’hospitality è una struttura frequente per separare la proprietà dalla gestione.
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Domande frequenti
Quali immobili si prestano a un sale and leaseback?
Immobili operativi di qualità ed essenziali per l’attività: stabilimenti, magazzini logistici, hotel, negozi ben posizionati, sedi.
Qual è la durata tipica della locazione?
Lunga, spesso da dieci a vent’anni, perché è ciò che dà valore all’investitore e sicurezza all’azienda.
Posso riacquistare l’immobile più avanti?
Si può negoziare un’opzione di riacquisto, di solito a valore di mercato o a un prezzo fissato nel contratto.
